El punto impropio del desarrollo inmobiliario:
reformulando el valor del m²
En geometría proyectiva, un "punto impropio" es aquel donde las líneas paralelas, que en la geometría euclidiana nunca se cruzan, encuentran su intersección en el infinito. Este enfoque permite extender los límites tradicionales y dar sentido a lo que, bajo las reglas convencionales, parecería fuera de alcance.
En el desarrollo inmobiliario, el valor del metro cuadrado es un concepto que trasciende lo numérico. A menudo se presenta una diferencia entre las expectativas del desarrollador y las del usuario final: mientras que el desarrollador busca maximizar la eficiencia y rentabilidad con un enfoque técnico y financiero, el usuario final se centra en la experiencia que ofrecerán los espacios que habitará, priorizando su calidad de vida. Así, lo que para uno es una cuestión de optimización, para el otro es una cuestión de bienestar.
Esta tensión, donde las expectativas y valoraciones divergen, genera lo que podemos llamar el "punto impropio" del desarrollo inmobiliario.
¿Cómo puede entonces un nuevo modelo cerrar la brecha y equilibrar los beneficios para desarrollador y usuario?
Reinventando el espacio común.
Anteriormente, con el fin de maximizar la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios una de las estrategias más recurrentes consistía en reducir espacios comunes para maximizar los propios, aumentando los m² comercializables y la percepción de habitabilidad. Con el tiempo y mayor competencia, las "amenidades" ocuparon espacios no comercializables, creando un diferencial que mejoró la absorción del mercado al expandir los m² habitables más allá de los propios.
El concepto de amenidad marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario: lo que inicialmente se consideraba un "extra", pronto se convirtió en un atributo diferencial imprescindible dentro de la oferta competitiva.
Espacios como gimnasios, salones de eventos, piscinas o áreas recreativas comenzaron a tener cada vez más peso en la ecuación de valor del metro cuadrado.
A través de las amenidades, los desarrolladores lograban agregar valor sin aumentar el espacio privado de cada unidad, beneficiándose del uso eficiente del terreno mientras ofrecían una experiencia de vida más completa al usuario final.
Sin embargo, este enfoque planteó una nueva tensión: ¿hasta qué punto las amenidades son un valor añadido real y cuándo se convierten en un gasto excesivo para el usuario, que no siempre está dispuesto o interesado en pagarlas?
Para evitar este conflicto, los espacios comunes deben pasar de ser un atractivo de marketing a integrarse estratégicamente, aportando valor tanto al usuario como al proyecto. De esta manera dejan de ser un costo adicional para optimizar el retorno del desarrollador y enriquecer la experiencia. Diseñados para ambos frentes, se convierten en un activo que mejora la calidad de vida y refuerza la competitividad del desarrollo, impulsando un nuevo enfoque en el mercado inmobiliario: los usos mixtos.
El punto impropio
En los desarrollos de usos mixtos, la visión del desarrollador y del usuario final convergen, redefiniendo el valor creciente del metro cuadrado. Estos proyectos integran eficiencia y experiencia, maximizando el espacio y equilibrando lo económico con lo humano. Los espacios comunes se transforman en activos fundamentales, consolidando puntos de encuentro que fortalecen el sentido de comunidad.
Diseñados para ser flexibles y dinámicos, estos espacios responden a las necesidades cambiantes de las personas, permitiendo trabajar, socializar o relajarse en un entorno adaptable. Así, generan una experiencia integral de habitar que no solo responde al presente, sino que también se proyecta hacia el futuro.
Estos edificios se convierten en plataformas de desarrollo comunitario, facilitando el encuentro y la colaboración entre las personas, y convirtiéndose en el centro de la vida social. Los proyectos de usos mixtos han impulsado nuevos modelos de negocio, adaptando la venta y renta de unidades a estadías cortas y largas, ofreciendo flexibilidad en un mercado dinámico. Estas unidades multifuncionales integran diversos perfiles de usuarios. Además, las amenidades tradicionales han evolucionado hacia servicios profesionales que mejoran la experiencia del usuario, beneficiando a todos los actores involucrados.
En constante conexión con su entorno, estos desarrollos generan sinergias que incrementan la plusvalía y abren nuevas oportunidades de negocio. Este enfoque es el que articula el concepto de la “ciudad de 15 minutos”, donde los habitantes pueden satisfacer sus necesidades diarias en espacios cercanos y accesibles.
La ecuación en alza
Los proyectos de usos mixtos representan el punto de convergencia entre lo privado y lo común, haciendo del espacio algo más que una unidad de medida; se convierte en un activo vivo que enriquece tanto la vida cotidiana de los usuarios como el entorno urbano. Es en ese punto impropio es donde podemos cerrar la brecha entre el cliente final y el desarrollador, equilibrando los beneficios para todos los actores del segmento inmobiliario. Así, el valor del metro cuadrado deja de ser una simple transacción financiera y se redefine como un abordaje clave que optimiza la experiencia de habitar y genera un impacto positivo, tanto en el desarrollador como en el usuario final.
Lectura recomendada: Thrift, N. (2005). Knowing Capitalism. Sage Publications.
