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El modelo “Build to Rent” surge en Estados Unidos cerca de 1940 y desde entonces continúa su crecimiento paralelo al desarrollo del mercado del Real Estate. Para entender la oportunidad y creciente popularidad de esta alternativa inmobiliaria es importante conocer las características intrínsecas a este tipo de proyectos.
La modalidad multifamily está ganando terreno como una opción de inversión atractiva, centrada en generar flujos de ingresos constantes a través del alquiler de propiedades. Este éxito se debe, en parte, a los nuevos modos de habitar: las personas ya no permanecen en un solo lugar durante toda su vida, sino que buscan flexibilidad y movilidad, tanto en lo personal como en lo profesional.
El reciente aumento en las tasas de interés ha complicado el acceso a créditos para la compra de viviendas, representando un desafío significativo para muchos consumidores. En este contexto, el modelo multifamily emerge como una solución accesible, especialmente para aquellos que no pueden adquirir una vivienda propia. Esta alternativa no solo amplía su alcance a una mayor porción de la población, sino que también responde a las necesidades de una sociedad cada vez más dinámica y sujeta a cambios frecuentes. Además, ofrece una opción robusta y flexible tanto para inversores como para residentes, adaptándose eficazmente a las demandas del mercado actual.
Esto ha llevado a que hoy, en ciudades norteamericanas como San Francisco, Boston o en la zona de Manhattan en Nueva York, estos modelos son prácticamente el único tipo de vivienda que se está construyendo.
A continuación, exploramos las razones detrás del auge de una de las modalidades de desarrollo inmobiliario con mayor potencial en el mercado americano. En el contexto de nuestra participación en una nueva edición del Miami Business Tour, organizado por SyG, desarrollamos la evolución del multifamily y las oportunidades que este representa para el sector inmobiliario a nivel regional e internacional
El potencial de un modelo
El modelo de renta en el sector inmobiliario representa una oportunidad para inversores y desarrolladores, especialmente en contextos de aumento de tasas de interés. Este modelo se destaca por su capacidad de generar un flujo constante de ingresos a largo plazo, a diferencia de las ventas tradicionales de propiedades. Además, ofrece la posibilidad de vender todas las unidades en conjunto, es decir, una salida en bloque del activo
Para los desarrolladores, el multifamily proporciona muy buenas tasas de retorno que permiten aumentar capital en plazos cortos, además de constituir una inversión con posibilidad de apalancamiento financiero y brindar la posibilidad de una salida en bloque del activo. Esto implica que el desarrollador puede construir, estabilizar y luego vender el proyecto completo, evitando así quedar involucrado en la operativa a largo plazo.
Esta inversión en la economía real no solo asegura un retorno constante, sino que también proporciona la flexibilidad de recupero de la inversión en cualquier momento, dada la tangibilidad del activo.
De esta manera, los inversores que participan en la operación se benefician de adquirir un activo ya estabilizado, con un flujo de fondos predecible, contratos de renta firmados y una inversión respaldada por un activo ejecutable. Los inversores de esta segunda categoría suelen ser fondos de pensión, Afaps, Assets Management de empresas de seguros y portafolios financieros, entre otros.
Para los arquitectos, el modelo multifamily presenta desafíos y oportunidades únicas. Se requiere una planificación meticulosa que equilibre las necesidades actuales con una visión a largo plazo, considerando que las decisiones de hoy afectarán directamente los costos operativos futuros del activo. Además, en el diseño de estos proyectos, es crucial maximizar las áreas rentables y mantener un equilibrio en los costos operativos y de construcción, asegurando que los materiales utilizados sean duraderos y no incrementen excesivamente los costos de mantenimiento.
El desafío para la arquitectura de proyectos multifamiliares radica en aumentar al máximo el porcentaje del área rentable y potenciar simultáneamente el valor de estas rentas mediante la incorporación estratégica de amenidades.
En el ámbito del desarrollo inmobiliario, la arquitectura de viviendas multifamiliares está redefiniendo el enfoque de los profesionales del sector hacia el desarrollo de proyectos, principalmente en el desarrollo urbano y suburbano, donde responde a la creciente demanda de soluciones habitacionales eficientes y estéticamente agradables en zonas de alta densidad poblacional.
El caso Florida
El mercado de bienes raíces multifamiliares en Florida es uno de los más dinámicos de la región, gracias a una combinación de factores como el crecimiento poblacional, patrones de migración, aumento de alquileres, oportunidades de empleo y políticas impositivas.
Gómez Platero fue invitado por SYG a una nueva edición del Miami Business tour, un viaje de negocios inmobiliarios que permite tomar contacto con la realidad local de primera mano y adquirir conocimiento de alto valor para todos los involucrados en el sector donde, entre otras temáticas, se ahondó en el crecimiento vertiginoso de este modelo de desarrollo en el estado de Florida.
Según Colliers, la renta solicitada para apartamentos multifamiliares en Florida ha subido por encima del 17% en comparación anual, frente al 11.3% a nivel nacional. Esto refleja la alta demanda y baja oferta de unidades de alquiler en el estado, así como la calidad y características aumentadas de los nuevos desarrollos.
La tasa de vacancia para apartamentos multifamiliares en Florida está en un bajo 3.4%, comparado con el 4.6% a nivel nacional. Esto indica un mercado ajustado y competitivo, donde los inquilinos tienen menos opciones y los propietarios tienen más influencia.
La actividad de inversión para propiedades multifamiliares en Florida es robusta y diversa, atrayendo tanto a inversores nacionales como internacionales y respondiendo a las nuevas demandas y preferencias de los inquilinos. Los desarrolladores se están enfocando en crear proyectos de uso mixto que brindan la opción de vivir, trabajar y disfrutar en una misma zona, así como incorporando características verdes e inteligentes que mejoran la sostenibilidad y eficiencia.
A nivel mundial, y especialmente en Estados Unidos donde ha sido ampliamente adoptada, la propuesta de activos multifamily viene experimentando un crecimiento significativo en los últimos años. En Latinoamérica, esta tendencia comienza a consolidarse progresivamente en el mercado de desarrollos inmobiliarios. El activo multifamily se destaca por su excelente desempeño en la relación riesgo-beneficio, convirtiéndolo en una opción ideal para fortalecer la economía real en tiempos de volatilidad. Demostrando ser un mercado prometedor y rentable, se espera que continúe su trayectoria de crecimiento tanto a nivel local como internacional.
